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小區物業巡視管理內容、方法和流程
點擊次數:   更新時間:18/07/04 08:57:07     來源:
 一、物業巡視管理的必要性
 
1、防范于未然。通過有效的巡視,將治安、消防等隱患消除;
 
2、杜絕違章裝修。交違章裝修施工消除于萌芽狀態;
 
3、加強工作監督,提高員工的工作責任心,變員工的被動工作為主動工作;
 
4、確保公共設施、設備處于良好狀態;
 
5、檢查管理處的清潔、綠化、保安工作質量;
 
6、增加與住戶的溝通機會;
 
7、實施空置房的管理。
 
二、物業巡視的內容
 
1、治安隱患的巡視;
 
2、公共設施設備安全完好狀況的巡視;
 
3、清潔了衛生狀況的巡視;
 
4、園林綠化維護狀況的巡視;
 
5、裝修違章的巡視;
 
6、消防違章的巡視;
 
7、空置房的巡視;
 
8、利用巡視機會與住戶溝通。
 
三、物業巡視的方法
 
物業巡視的方法應包括“看”、“聽”、“摸”、“調查了解”等:
 
1、“看”:通過觀察來發現物業管理服務中存在的問題;
 
2、“聽”:從設施設備運行時的聲音判斷是否有故障;
 
3、“摸”:通過用手觸摸感覺設施設備的使用狀況;
 
4、“調查了解”:向住戶或員工調查物業及公共設施設備的使用狀況。
 
四、物業巡視的頻次
 
一般情況下,物業狀況巡視每日一次。清潔狀況巡視每日一次。裝修施工巡視每日至少一次??罩梅墾彩又遼倜咳找淮?,其他方面巡視每兩日一次。
 
五、房屋本體巡視流程
 
1、檢查水、電表
 
檢查水、電表是否處于正常工作狀態,記錄損壞的水、電表情況。當水表在無人居住的情況下運轉時 應關上該單位閘閥,預防水浸事故,并在該單位門口貼上相關告示。當發現電表異常運轉(如倒轉、有盜電嫌疑)時,應在《巡視登記表》中予以記錄并及時報告公共事務部主管。
 
2、巡視樓梯間
 
1)檢查走廊燈、樓梯燈是否正常,門、窗是否處于完好狀態;
 
2)檢查梯間墻身、天花板是否出現剝落、脫漆,墻、地面瓷磚是否完整無損;
 
3)檢查消防栓是否標識完好、配件齊全。滅火器是否有漏氣或過期、失效現象。消防通道防火門是否關閉。消防安全疏散指示燈是否完好。消防疏散通道是否堵塞。防盜預警設施及消防報警設施是否完好;
 
4)檢查衛生狀況是否良好。
 
3、巡視逃生天臺
 
1)檢查逃生天臺門是否能隨手打開(嚴禁上鎖);
 
2)檢查天臺護欄是否完好,避雷針、電視天線、隔熱層是否完好;
 
3)檢查有無違章占用逃生天臺現象;
 
4)檢查雨水管是否通暢;
 
5)檢查衛生狀況是否良好。
 
4、巡視電梯
 
1)檢查電梯的運行是否平穩,是否有異常響動;
 
2)檢查安全標識是否完好,電梯按鈕等配件是否完好;
 
3)檢查照明燈及安全監控設施是否完好;
 
4)檢查衛生狀況是否良好。
 
5、巡視大堂、門廳、走廊
 
1)檢查各類安全標識是否完好;
 
2)檢查公共設施和照明燈及垃圾箱是否完好;
 
3)檢查衛生狀況是否良好。
 
6、巡視裝修住戶
 
巡視家庭裝修施工住戶,預防出現違章裝修現象。在巡視中發現樓梯間彌漫石油氣味、焦味時應立即對相關單位進行調查,當原因不明時應立即告知保安部進行檢查。
 
7、巡視方法及要求
 
1)先走到樓房屋頂,從上至下逐戶巡視;
 
2)巡視要求兩人成組進行,以防造成不必要的麻煩;
 
3)注意刷卡簽到或在簽到本人簽到;
 
4)發現損壞情況必須當日填寫《公共設施設備報修記錄表》;
 
5)對裝修施工巡視要求每日記《裝修施工日記》,詳細記錄住戶的施工狀況。
 
8、緊急情況的處理
 
發現住戶家中有異常情況時,除特別緊迫情況外,嚴禁進入住戶家中,更嚴禁擅自打開住戶門鎖進入住戶家中。緊急情況需要進入住戶家中搶救或避險時,應至少邀請公司員工之外的第三方如業主委員會委員、隔壁鄰居等人員作證后,再進入住戶家中,但事后應立即報告公司領導并留存記錄。兩人以上并至少有一人是主管干部時方可從事上述入戶搶險。
 
9、巡視記錄
 
巡視完畢,應將物業巡視的相關狀況逐項記錄在《巡樓日志》中,不允許只填寫“正?!繃階?,要求有兩名同事共同簽字。
 
六、公共配套設施設備巡視的流程
 
1、巡視水、電、氣、通信設施
 
1)檢查室外設施有無破損現象,各種管線有無滲、漏、滴、冒現象;
 
2)檢查室外設施有無生銹、脫漆現象,標識是否完好;
 
3)檢查室外消防設施是否配件齊全、標識完好。
 
2、巡視公共文體設施
 
1)檢查雕塑小品是否完好,是否有完全隱患;
 
2)檢查兒童游樂設施是否完好,有無安全隱患;
 
3)檢查綠地、綠籬及喬、灌木是否有枯死、霉病現象,是否有黃土裸露現象,長勢是否良好。
 
3、巡視道路、廣場、公共集散地
 
1)檢查設施設備是否完好,是否有違章占用現象;
 
2)檢查標識、路牌、警示牌是否完好;
 
3)檢查各類雨、污水井蓋是否完好,照明燈、裝飾燈是否齊全;
 
4)檢查衛生狀況是否完好。
 
4、巡視停車庫、停車場、自行車棚、摩托車場
 
1)檢查防盜設施是否完好;
 
2)檢查停放的車輛是否有損傷現象;
 
3)檢查各類標識是否完好無損;
 
4)檢查衛生狀況是否良好。
 
七、物業管理區域環境巡視
 
1、檢查小區內是否有亂張貼、亂拉線等現象。
 
2、檢查是否有損壞公共設施、違章制造噪音、污染環境、高空拋物現象。
 
3、檢查是否有違章飼養家禽、家禽等現象。
 
4、檢查衛生狀況是否良好。
 
5、巡視方法及要求為:
 
a)逐項檢查,嚴禁抽查。
 
b)編制好巡視路線,提高工作效率。
 
c)注意刷卡簽到或在簽到本上簽到。
 
d)發現損壞情況必須當日填寫《公共設施設備報修記錄表》。
 
八、對巡視中發現問題的處理流程
 
1、物業管理員巡視時發現有上述問題出現時,如本人能進行規勸、阻止、處理的,應予以立即解決。否則及時將問題記錄在《巡視記錄表》中,巡視回來后報告部門主管解決。
 
2、各部門主管負責人視情況按下列方法處理:
 
a)屬公共設施設備破損丟失的,按本系列教材之一《物業管理標準作業規程》中的《報修管理標準作業規程》處理;
 
b)屬管理處其他部門員工工作不力造成的,應通知其他相關部門主管前往處理。巡視中發現的問題一般情況下應在一周內解決(有特別時效要求的,必須按時效要求處理)。特殊情況需經管理處經理同意后可適當延長;
 
c)屬住戶違章造成的問題,應按《公眾管理與住戶違章處理》一章有關內容處理。
 
3、對巡視中發現的重大問題,公共事務部主管應及時向管理處經理匯報,由管理處經理處理;
 
4、巡視中發現問題處理完畢后公共事務部管理員應現場驗證,處理的過程和驗證的結果均應有完整的記錄,并經相關人員簽字認可;
 
5、《巡視記當錄表》、《巡視問題處理表》每月底匯總由公共事務部歸檔保存,保存期為兩年。
 
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